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Mietrecht - einfach erklärt

Thema Vorzeitige Rückgabe

Sie beginnen kurzfristig einen neuen Job im Tessin, laut Mietvertrag liegt der nächst mögliche Kündigungstermin jedoch in weiter Ferne? Dann können Sie die Bestimmungen des Obligationenrechts über die vorzeitige Rückgabe anwenden.

 

Schreiben Sie eine "ausserterminliche Kündigung" mit dem Ersuchen, die Wohnung vor Ablauf des nächstmöglichen Kündigungstermins zurückzugeben. Gelingt es nicht, die damit verbundenen Voraussetzungen zu erfüllen, wird diese Kündigung automatisch auf den nächstmöglichen gesetzlichen/vertraglichen Termin wirksam. Das heisst: Erst auf diesen Termin endet Ihre Haftung als Mieter. Bei günstigen Wohnungen funktioniert die vorzeitige Rückgabe jedoch in der Regel problemlos.

 

Voraussetzungen für die vorzeitige Rückgabe:

Erstens - Die Meldung eines zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieters welcher bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen, also z.B. inklusive eventuell mitvermieteter Garagen. Die Zahlungsfähigkeit wird in der Regel angenommen, wenn die Miete ein Drittel des Monatseinkommens nicht übersteigt und sich der Betreibungsauszug positiv präsentiert. Die Zumutbarkeit bemisst sich unter anderem an der Mieterstruktur des Hauses, der bisherigen Wohnungsbelegung und Kriterien wie Haustierhaltung und Musikinstrumente.

Da es im voraus schwierig zu beurteilen ist, ob der vorgeschlagene Nachmieter zahlungsfähig und zumutbar ist und dieser es sich auch noch anders überlegen kann, sollte man möglichst mehrere Nachmieter vorzuschlagen.

TIP: Grössere Immobilienverwaltungen sind meistens an eine Vermarktungsplattform wie HOMEGATE angeschlossen und können das Inserat in Ihrem Auftrag professioneller und vor allem kostengünstiger schalten. Für einen geringen Beitrag gewinnen Sie - fast garantiert - die erforderlichen Nachmietervorschläge.

 

Zweitens - Auch wenn Sie es eilig haben, muss dem Vermieter genügend Zeit eingeräumt werden, die Nachmietervorschläge zu prüfen (10-20 Tage), einen Mietvertrag auszustellen sowie auf dessen Unterzeichnung und die Überweisung des Mietzinsdepots zu warten. Erst dann sind die Voraussetzungen für eine rechtsgültige Mietnachfolge gegeben. Daher sind in den meisten Mietverträgen Mindestfristen für die vorzeitige Rückgabe fixiert, zum Beispiel: "Die vorzeitige Rückgabe ist nur auf ein Monatsende möglich. Die Mitteilung an den Vermieter hat schriftlich spätestens 30 Tage vor der geplanten Rückgabe zu erfolgen."

 

Ist der Vermieter verpflichtet, die vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, wenn sie zumutbar und zahlungsfähig sind? Nein, die Entscheidung liegt beim Vermieter. Allerdings ist der Mieter in diesem Fall von seiner Suche entbunden und auf das Auszugsdatum (in der Regel Monatsletzter) aus dem Mietvertrag entlassen.

 

Tip für teure Wohnungen mit langen Mindestmietzeiten: Gelingt es nicht wenigstens einen solventen und zumutbaren Nachmieter zu finden, welcher zu den gleichen Bedingungen in den Mietvertrag eintritt, oder springt der einzige Nachmieter vor Unterzeichnung noch ab, lohnt es sich eventuell, die Wohnung zu einem tieferen Preis für die Dauer bis zum Vertragsablauf unterzuvermieten. Als Hauptmieter spart man dadurch erhebliche Kosten, indem man nur die Mietzinsdifferenz trägt.


Zugrunde liegende Artikel des Schweizerischen Obligationenrechts

Art. 264 OR 

M. Vorzeitige Rückgabe der Sache

 

1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

2 Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

3 Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er:

a. an Auslagen erspart und
b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

 

 


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Kübler Immobilien AG

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8400 Winterthur

Telefon +41(0)52 2351202

 

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