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Mietrecht - einfach erklärt

Thema Schimmel


Schimmelbefall in der eigenen Wohnung ist nicht nur ein ästhetisches Problem. Er kann auch die Gesundheit schädigen. Daher ist Schimmel ein Mangel an der Mietsache und kann mietrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

 

Die 10 Prozent

Da für den Mieter die Ursache des Schimmels oftmals nicht klar ist, ist eine Meldung an den Vermieter immer empfehlenswert. Denn in 10% aller Fälle gibt es ein bauliches Problem, welches teure Folgeschäden nach sich zieht, wenn der Vermieter keine Kenntnis davon hat und daher nichts unternimmt. Dazu gehören

  • undichte Rohre (das Wasser wandert dann entlang Böden und Wände auch in andere Wohnungen
  • Lecks in der Flachdachabdichtung
  • Putzschäden und Risse in der Aussenwand eines Gebäudes
  • aufsteigende Feuchtigkeit aufgrund fehlender oder defekter Horizontalsperren

Bei Verdacht auf solche Mängel ist der Mieter sogar gesetzlich zur Meldung verpflichtet, ansonsten haftet er im Unterlassungsfall für daraus resultierende Folgeschäden.

 

(Auch für die Mängelrechte des Mieters ist die frühzeitige Meldung wichtig, gelten diese doch erst ab dem Tag, an welchem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat.)

 

 

Die 90 Prozent

Bei den 90% der Schimmelfälle, wo kein Bauschaden am Gebäude die Ursache ist, wird meistens der Mieter wegen mangelnder Sorgfalt gerügt. Ist diese Schuldzuweisung gerechtfertigt?

 

Dazu muss man zunächst wissen, wie Schimmel entsteht. Schimmelsporen befinden sich in jeder Raumluft. Damit sich diese jedoch an Wand und Decke festsetzen, nähren und vermehren können, braucht es mehrere Faktoren: Eine hohe relative Raumluft-Feuchtigkeit von über 60%, kalte Aussenwände an denen überschüssiger Wasserdampf kondensiert, sowie mangelnde Luftzirkulation.

 

Hieraus wird deutlich, dass es Komponenten gibt, die als gegeben akzeptiert werden müssen: Ungedämmte Gebäudeaussenwände, kaltes und feuchtes Wetter, dichte Fenster und Türen, welche die früher übliche Luftzirkulation verhindern. Letzteres ist umweltpolitisch so gewollt, ersteres ein Spiegel der ökonomischen Realitäten.

 

Und es gibt Faktoren, die man als Mieter beeinflussen kann und muss. Wie bei einem Zwei-Komponenten-Kleber tritt Schimmel in 90% der Fälle erst dann auf, wenn der Mieter seinen Part dazu beiträgt. Und zwar durch Missachtung der folgenden Grundsätze:

 

1. Reduzierung der relativen Raumluftfeuchte auf unter 60%. Warum "relativ"? Weil die Luft nur eine begrenzte Aufnahmefähigkeit von Wasserdampf hat. Was darüber hinausgeht, kondensiert an kalten Aussenflächen.  Nun wird es kompliziert: Je höher die Temperatur, desto mehr Wasser kann die Luft aufnehmen. Beträgt die maximale "absolute" Luftfeuchte bei 0°C circa 5 g/m3 (=100% relative Luftfeuchte erreicht), so steigt dieser Wert bei 30°C auf 30 g/m3 (=100% relative Luftfeuchte erreicht).  Sie können die "relative" Luftfeuchtigkeit reduzieren, indem Sie

  • häufig querlüften, besonders nach dem Duschen und Kochen, mindestens aber 2-3 mal pro Tag. Auch im Winter ist die Luftfeuchtigkeit in geheizten Räumen höher als in der Aussenluft, sogar bei Regen, Nebel oder Schneefall.
  • die Innenraum-Temperatur erhöhen (z.B. von 18°C auf 21°C). In kalten Schlafzimmern kann allein durch menschliche Atmung Kondenswasser entstehen, vor allem an kalten Aussenflächen (z.B. Fensterscheiben).

 

2. Sicherstellen einer ausreichenden Luftzirkulation. Wenn die Luft genügend oft zirkuliert, können sich Schimmelsporen kaum dauerhaft an Oberflächen festsetzen. Dies stellen Sie durch zwei Massnahmen sicher:

  • Passiv: Platzieren Sie an Aussenwänden und -Ecken möglichst keine grossflächigen Möbel oder zumindest in genügend grossem Abstand zur Wand. Ansonsten bildet sich hinter diesen Möbeln mangels Luftzirkulation Kondenswasser, also das ideale Milieu für Schimmelpilze.
  • Aktiv: Mehrmaliges Querlüften führt nicht nur überschüssige Feuchtigkeit nach draussen, sondern gewährleistet auch die gewünschte Luftzirkulation.

 

Um seinen Sorgfaltspflichten nachzukommen, muss der Mieter also kurzgesagt "lüften", "heizen" und darf Aussenwände nicht zustellen ("Zirkulation").

 


Schimmelentfernung

Bauschäden am Gebäude und die Entfernung von grossflächigen Schimmelschäden gehören natürlich immer in die Hand von Fachleuten.

Bei nur kleinerem, oberflächlichem Befall wird der Mieter mit Erfolg mittels Javelwasser oder 70-prozentigem Alkohol den Schimmel selbst beseitigen können.




Zugrunde liegende Artikel des Schweizerischen Obligationenrechts

Art. 257f OR

 

III. Sorgfalt und Rücksichtnahme

1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.

2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.

3 Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

4 Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

 

Art. 257g 

IV. Meldepflicht

1 Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden.

2 Unterlässt der Mieter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.

 


Kontakt

Kübler Immobilien AG

Lagerhausstrasse 5

8400 Winterthur

Telefon +41(0)52 2351202

 

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