Kündigung einer Mietsache
Unbefristete Mietverträge können mit einer "Kündigungsfrist" auf den sogenannten "Kündigungstermin" gekündigt werden. Die gesetzlichen Fristen und
Termine gelten dann, wenn der Mietvertrag keine anderen Angaben darüber enthält oder die gesetzlichen Fristen unterschreiten würde.
Der Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis offiziell enden darf. Diese Kündigungstermine waren früher sehr unflexibel angelegt. Meist steht im Mietvertrag der 31.03. und der 30.09. Hat man Glück, wird auch noch der 30.06. als Kündigungstermin anerkannt.
Mietverträge für Neubauwohnungen enthalten mittlerweile flexiblere Regelungen, das heisst, als "Kündigungstermin" wird jeder Monatsletzter ausser der 31.12. anerkannt. Will man zum Beispiel auf den 30.04. kündigen, so geht dies mit einem modernen Mietvertrag problemlos. Bei allen anderen Mietverträgen muss man ein ausserterminliches Kündigungsbegehren aufsetzen und ist dabei auf die mietrechtlichen Regelungen der "vorzeitigen Rückgabe" angewiesen.
Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der eingehalten werden muss, damit die Kündigung anerkannt wird. Bei Wohnungen und mitvermieteten Garagen sind dies 3 Monate, bei Geschäftsräumen 6 Monate.
Wichtig: Das Kündigungsschreiben muss v o r Beginn der Kündigungsfrist bei der anderen Vertragspartei eingegangen sein. Beispiel: Wird eine Wohnung auf den 30.06. gekündigt, muss das Kündigungsschreiben spätestens am 31.03. bei dem Mietvertragspartner vorliegen.
Formvorschriften für Mieter: Gesetzlich ist nur die Schriftform vorgeschrieben. Aus Nachweisgründen empfiehlt es sich jedoch, den Brief per Einschreiben abzusenden. Bei Ehepaaren oder einer Eingetragenen Partnerschaft müssen beide Partner unterschreiben, auch wenn seinerzeit nur einer der Partner den Mietvertrag abgeschlossen hatte. Ansonsten gilt: Wer im Mietvertrag steht, muss auch die Kündigung mit unterschreiben.
Formvorschriften für Vermieter: Vermieter müssen auf dem vom Kanton genehmigten Formular kündigen. Der Grund: Auf diesem Formular ist eine Rechtsmittelbelehrung aufgedruckt sowie das zuständige Gericht im Falle einer Anfechtung. Der Vermieter stellt die Kündigung bei Ehepaaren oder einer Eingetragenen Partnerschaft an jeden Partner separat zu. In allen anderen Fällen genügt ein gemeinsames Kündigungsschreiben an alle Mieter.
Kündigungsgrund: Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung eines Vertragspartners und bedarf keiner Voraussetzung ("Vertragsfreiheit"). Sie muss nur auf Verlangen begründet werden.
Nichtigkeit der Kündigung: Werden die gesetzlichen Mindestvorschriften nicht eingehalten (z.B. Formvorschriften), ist die Kündigung "nichtig", man könnte auch sagen "nicht-existent". Ausnahme: Werden Kündigungsfristen und -termine nicht eingehalten, so wird die Kündigung automatisch auf den nächstmöglichen Termin wirksam.
Kann man eine Kündigung zurücknehmen? Nein, eine rechtsgültige Kündigung ist bindend. Es steht beiden Vertragsparteien natürlich frei, einen neuen Mietvertrag abzuschliessen oder die Fortführung des bestehenden Mietvertrages in gegenseitigem Einvernehmen zu vereinbaren ("Vertragsfreiheit").
Zugrunde liegende Artikel des Schweizerischen Obligationenrechts
Art. 266 OR
O. Beendigung des Mietverhältnisses
I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2 Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
Art. 266a
II. Kündigungsfristen und -termine
1. Im Allgemeinen
1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
Art. 266b
3. Wohnungen
Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
Art. 266d
4. Geschäftsräume
Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
Art. 266e
5. Möblierte Zimmer und Einstellplätze
Bei der Miete von möblierten Zimmern und von gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen können die Parteien mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer kündigen.
Art. 266l
IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen
1. Im Allgemeinen
1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
2 Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.
Art. 266m
2. Wohnung der Familie
a. Kündigung durch den Mieter
1 Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2 Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3 Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss.
Art. 266n
b. Kündigung durch den Vermieter
Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
Art. 266o
3. Nichtigkeit der Kündigung
Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266l-266n nicht entspricht.