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Mietrecht - einfach erklärt

Thema Ausserordentliche Kündigung

Müssen Mieter und Vermieter in jedem Fall die vertraglichen Kündigungsfristen und -Termine einhalten?

Nein, unter bestimmten Bedingungen darf auch eine "ausserordentliche Kündigung" erklärt werden.

 

1 - Ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit beider Parteien (kein Termin aber "gesetzliche Frist")

Nach Art. 266g OR haben sowohl Vermieter als auch Mieter das Recht, ohne Rücksicht auf den Kündigungstermin "aus wichtigen Gründen" zu kündigen. Die "gesetzliche Kündigungsfrist" (z.B. bei Wohnungen 3 Monate) muss aber trotzdem eingehalten werden. Der "wichtige Grund" darf bei Vertragsabschluss noch nicht bekannt gewesen sein. Je nach Verschulden der Parteien kann der Richter jedoch einen Schadenersatz festlegen.

 

Beispiel: Ein Wohnungsmietvertrag mit 12-monatiger Mindestlaufzeit darf seitens des Mieters ausserordentlich mit Dreimonatsfrist gekündigt werden, wenn er aufgrund eines Unfalls ab sofort an den Rollstuhl gebunden ist und daher seine Wohnung im dritten OG ohne Lift weder erreichen noch verlassen kann. Dagegen wird die Arbeitslosigkeit des Mieters einer teuren Wohnung von den Gerichten nicht als "wichtiger Grund"  für eine ausserordentliche Kündigung akzeptiert. 

Auch der Vermieter darf einem renitenten Mieter ausserordentlich kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nicht mehr zuzumuten ist. 

 

2 - Ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit des Mieters ("fristlos")

Nach Art. 259b OR (siehe Mängelrechte) hat der Mieter das Recht auf Kündigung ohne Einhaltung von Terminen und Fristen, wenn das Mietobjekt einen schweren Mangel hat, welchen der Vermieter innert angemessener Frist nicht beseitigt hat.

 

Beispiel: Ein Sturm beschädigt das Dach einer Dachwohnung so stark, dass Kälte und Nässe eindringen. Die Wohnung ist also in ihrer Gebrauchstauglichkeit stark eingeschränkt. Trotz Kenntnis und objektiver Möglichkeit sorgt der Vermieter weder für eine Notreparatur noch eine Beseitigung des Mangels. Der Mieter darf daher fristlos kündigen und die Wohnungsschlüssel per Einschreibebrief an den Vermieter senden.

 

3 - Ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ("30 Tage" oder "fristlos")

(a) Mahnt der Vermieter fällige Mietzinse oder Nebenkosten mit der gesetzlich vorgeschriebenen Nachfrist und droht gleichzeitig die Kündigung an, so darf er nach erfolglosem Verstreichen der Frist ausserordentlich kündigen, bei Wohnungen und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende, bei sonstigen Mietsachen fristlos (Art. 257 d OR).

 

Achtung: Wenn eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters erst einmal rechtsgültig zugestellt wurde (Formen und Fristen eingehalten), dann ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses gesetzlich ausgeschlossen. Es gibt kein Zurück. Soweit sollte man es also nicht kommen lassen.

 

(b) Mit der gleichen kurzen Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende darf der Vermieter bei wiederholten Sorgfalts- und Rücksichtnahme-Pflichtverletzungen kündigen. In der Regel ist hier jedoch eine vorgängige schriftliche Abmahnung notwendig. Auf die 30-tägige Frist kann verzichtet werden, wenn der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügt (Art. 257f OR).

 

Beispiel: Wiederholte Missachtung der Hausordnung, Bedrohung anderer Mieter, wiederholte nächtliche Lärmstörungen, etc.

 

(c) Nach Art. 266h OR darf der Vermieter auch fristlos kündigen, wenn der Mieter in Konkurs fällt und trotz Fristansetzung (7-14 Tage) keine Sicherheit für die Mietzinse bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geleistet hat.

 

4 - Ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit der Erben des Mieters ("gesetzliche Mindestfristen und -Termine")

Bei unbefristeten Mietverhältnissen endet der Mietvertrag beim Tod des Mieters nicht automatisch. Die Erben haben aber das Recht, den Vertrag mit der gesetzlichen Mindestfrist (bei Wohnungen 3 Monate) auf einen gesetzlichen Termin (z.B. 31. März oder 30. September) zu kündigen.

 

Beispiel: Ein Geschäftsmieter (natürliche Person, keine GmbH oder AG) stirbt. Sein Mietvertrag läuft noch mindestens zweieinhalb Jahre. Die Erben können nun den Vertrag mit der gesetzlichen Mindestfrist für Geschäftsräumlichkeiten (6 Monate) auf ein Quartalsende kündigen.

 

 

Zugrunde liegende Artikel des Schweizerischen Obligationenrechts

Art. 266g 

III. Ausserordentliche Kündigung

1. Aus wichtigen Gründen

1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

2 Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände.

 

Art. 266h 

2. Konkurs des Mieters

1 Fällt der Mieter nach Übernahme der Sache in Konkurs, so kann der Vermieter für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen.

2 Erhält der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen.

 

Art. 266i 

3. Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, so können seine Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.

 

Art. 257d 

4. Zahlungsrückstand des Mieters

1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.

2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

 
Art. 257f
3. Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
4. Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

 


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